מיסוי קרקעות בישראל – המדריך השלם למשקיע החכם

השקעה בקרקע נראית לפעמים כמו משוואה פשוטה: קונים בזול, מפתחים, מוכרים ביוקר. בפועל, המסים וההיטלים שממתינים לאורך הדרך יכולים לחתוך חלק ניכר מהרווח – או להימנע כמעט לחלוטין אם פועלים נכון. היטל השבחה, מס רכישה, מס שבח, אפילו מע״מ-עסקאות קרקע במקרים מסוימים – כל אחד מהם מופעל בנקודת זמן אחרת, בשיעור שונה ועל בסיס חישוב ייחודי. במאמר זה נפרק את “החשבון” לפרטים: נבחן מתי כל מס מתעורר, איך מחשבים אותו, אילו פטורים והנחות זמינים למשקיע פרטי או קבוצתי, ואילו אסטרטגיות תכנון מוקדם יכולות לצמצם את עלות המס במאות אלפי שקלים. לבסוף נסביר כיצד הליווי של אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין מאפשר למנף את המערך המיסוי לטובת תשואה נטו גבוהה יותר.

1. היטל השבחה – “המס העירוני” שלא כדאי להפתיע אתכם

מהו?

היטל השבחה הוא תשלום לרשות המקומית בעת עליית ערך תכנונית: אישור תב״ע, הקלה, שימוש חורג או כל שינוי שמגדיל זכויות בנייה. שיעורו – 50% מסך ההשבחה.

מתי משלמים?

• בעת קבלת היתר בנייה (השלב הנפוץ).

• בעת מכירה, אם טרם שולם.

נקודות מפתח לחיסכון

1. שמאות נגדית: ערעור על שומת הוועדה המקומית מפחית בממוצע 15-25% מהחיוב.

2. קיזוזי עלויות פיתוח: סעיף 21 מאפשר לנכות עלויות שהוצאו למימוש ההיתר (כבישים, תשתיות).

3. פטור חקלאי חלקי: בקרקע שהייתה “ירוקה” טרם שינוי ייעוד ניתן לעיתים לטעון להשבחה נמוכה בגלל מגבלות עבר.

2. מס רכישה – העלות שמתחילה ביום החתימה

איך מחושב?

ברכישת קרקע שלא מוגדרת “דירת מגורים”, המס קופץ ישר למדרגה של 6 %- 8% (מעודכן אפריל 2025).

שלושה קיצורי מס

1. עסקת אופציה דו-שלבית (Call): תשלום סמלי כ”דמי רצינות” היום, ומימוש האופציה כעבור X שנים; המס מוטל על התמורה הסופית – אבל מאפשר לקזז ריבית הון.

2. חברה ייעודית (SPV): רכישת מניות חברה המחזיקה בקרקע משויכת למס רכישה של 0. 5% בלבד (חייב בתכנון מס מוקפד ותיקון 126).

3. חלוקת קרקע בין יורשים: בתכנון העברת נכסים משפחתית, זקיפת שווי לקרובים מדרגה ראשונה יכולה ליהנות מפטור.

3. מס שבח – רווח ההון האמיתי

העיקרון

מס שבח מוטל על ההפרש בין מחיר המימוש לבין “השווי המקורי המוצמד”, בניכוי הוצאות מותרות (אגרות, שכר-טירחה, פיתוח, מסים שכבר שולמו). שיעור המס ליחיד: 25%; לחברה: 23% + מס דיבידנד בעת חלוקה.

טכניקות הקטנה

• חישוב ליניארי מוטב: דייר שירש קרקע לפני 2014 עשוי ליהנות מפטור חלקי על השבח שנצבר עד פברואר 2014.

• התאמת שיעורי פחת: כל מט”ר כביש, קיר תומך או חומה – ניתן לבקש להכיר בו כפחת קרקעי.

• הוצאות מימון: ריבית על הלוואות ייעודיות רכישה/פיתוח מוכרת במלואה כניכוי.

4. מע״מ עסקאות קרקע – מלכודת פחות ידועה

• יזם או משקיע שמוכר קרקע שסווגה כ”מלאי עסקי” חייב במע״מ בשיעור 17%.

• פתרון נפוץ: העברה לחברה משפחתית בתהליך שינוי סיווג לפני השלב היזמי – אך חייב בליווי רו״ח צמוד כדי לעמוד בתקנות.

5. שלב התכנון: איפה נחסך הכסף הגדול?

6. איך אגם שביט מייצרת יתרון מיסוי?

1. מודל Net Cash Flow – סימולציה המחברת עלות קרקע, היטלי פיתוח, מסים ומימון עד חלוקת רווח, כדי לבחור במבנה LLC או SPV אופטימלי.

2. שמאוּת כפולה – צוות שמאי הבית מגיש שומת-נגד להיטל השבחה ומלווה בוועדות הערר.

3. בנק ידע עדכני – מעקב שבועי אחרי החלטות בד״מ, פס״ד ועדכוני רשות המסים (ע״ע הוראת ביצוע 5/2024 על מס רכישה).

4. תיאומי מס אקטיביים – ייצוג מול פקיד שומה והגשת בקשות מקדמיות (Pre-Ruling) לצמצום מחלוקות עתידיות.

5. One-Stop-Shop – תחת מחלקת מיסוי, משפט, תכנון ומימון, הלקוח מקבל אסטרטגיה כוללת ולא “טלאי על טלאי”.

7. דוגמאות מהשטח

• הקרקע בח/500 חולון – רכישה חקלאית ב-₪1.9 מ׳ לדונם. באמצעות חישוב הוצאות פיתוח כבילות והגשת שומת-נגד הופחת היטל השבחה מ-₪840 אלף ל-₪560 אלף – חיסכון 33%.

• מתחם 1202 הוד-השרון – קבוצת משקיעים ב-SPV; בהסכם קומבינציה תשלום הקרקע התבצע באחוזי בנייה, ולכן מס שבח שולם רק על מרכיב הקרקע (חסכון ≈ ₪2.1 מ׳).

• גוש 7650 רעננה – מכירה תוך שימוש בחישוב ליניארי מוטב (חלק ההשבחה עד 2014 פטור) צמצמה מס שבח מ-₪1.4 מ׳ ל-₪870 אלף.

8. צ’ק-ליסט למשקיע לפני החתימה

1. לקבל שומה עצמאית – עוד לפני חוזה, להבין היטב מהו “שווי יום רכישה” ומהי ההשבחה הצפויה.

2. לנתח מבנה בעלות – יחיד? חברה? שותפות? ההחלטה תשפיע על מס רכישה ומס שבח.

3. לתכנן יציאה – מכירה עתידית, קומבינציה או השכרה? כל מסלול מייצר חבות שונה.

4. לבנות פוליסת מימון – עלויות ריבית יכולות להיות קיזוז מוכר; נצל זאת.

5. להישאר מעודכן – רפורמת מיסוי קרקעות 2025 בבחינה כעת – סעיפי פטור עלולים להשתנות.

סיכום

מיסוי קרקע הוא לא הכביש המהיר שנוסעים בו על אוטומט – אלא מבוך שבו כל פנייה חוסכת או גובה עשרות אלפי שקלים. היכרות עמוקה עם היטל השבחה, מס רכישה ו-מס שבח, תזמון נכון ושימוש במבנה העסקה המתאים יכולים לעשות את ההבדל בין “תשואה יפה” לרווח נטו מרשים באמת.

אגם שביט – ניהול ופיתוח מקרקעין מעמידה לרשות משקיעי קרקע צוות מיסוי ושמאוּת ייעודי, המנהל את תיק המס משלב הסקאוטינג ועד מכירת היחידות. כך אתם נהנים לא רק מהשבחת הקרקע, אלא גם ממקסום הרווח לאחר מס.

פרטי התקשרות

טלפון: 8498* | אימייל: office@agam-shavit.co.il
כתובת: ב.ס.ר סיטי פתח-תקווה, מגדל C, קומה 21
אתר: karkaot.agam-shavit.co.il